弁護士 秋山亘のコラム

2019.06.10更新

通行地役権の対抗問題

 

<質問>

 私は、袋地Xを所有しており、そこに建物を建てて住んでおります。袋地ですので、隣地の所有者Aからは、玄関から公道までの通路Yに対し、通行地役権の設定を受け、長らく使用してきました。

 ところが、隣地の所有者が亡くなり、遺産相続が行われ、その土地が第三者Bに譲渡されてしまいました。譲渡された土地には、通行地役権が設定されている前記の通路Yも含まれております。

その後、土地を譲り受けたBから通路部分の明け渡しを求められました。私は「前所有者Aから通行地役権の設定を受けている。」と主張しましたが、Bからは「通路Yの土地も含め、所有権移転登記を受けている。あなたは通行地役権の登記をしていないから、通行地役権を第三者の私には対抗できない。」と主張されてしまいました。

私としては、こんなことになるとは思ってもいませんでしたので、確かに通行地役権の登記はしていませんでした。Bからの通路の明け渡し請求には応じなければならないのでしょうか。

<回答>

1 通行地役権は、当事者間の合意によって設定することができる物権の一つですので、登記をすることができ、登記をした場合には第三者に対抗することができます(この点において、当事者間の合意により、通路の使用を認める債権的な合意としての通行権とは異なります)。

 したがって、原則としては、登記をしていない以上、通行地役権が設定された通路部分Yの新所有者Bに対して、通行地役権の主張をすることはできません。

2 しかし、通行地役権については、日本の現状として登記までは行われていない場合が多々あり、また、現地を見分すれば通路として利用されていることが容易に分かる場合がほとんどです。そして、土地が狭い日本においては、登記がないという理由だけで、通行地役権を対抗できないとすると、建物所有者の生活の場が奪われるなど理不尽ともいえる混乱が生じてしまいます。

 そこで、最高裁平成10年2月13日(判時1633号74頁)は「譲渡の時に、右承役地(本件では通路Y)が要役地(本件では袋地X)の所有者によって継続的に通路として使用されていることがその位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであり、かつ、譲受人がそのことを認識していたか、または認識することが可能であったときは、譲受人は、通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、特段の事情がない限り、地役権設定登記の欠缺を主張することについて正当な第三者に当たらない」と判示して、新所有者は通路部分の明け渡しを求めることが出来ないとしました。なお、民法上は、通行に供される通路部分Yを「承役地」、通行の利益を受ける袋地X部分を「要役地」といいます。

 上記最高裁判例は、要するに、通路部分の土地を買った第三者は、通行地役権の登記がなされておらず、また、当該通路部分に通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、当該通路の形状等から継続的に通路として使用されている状況が客観的に容易に分かる場合には、通路部分の明け渡しを求めることはできないとしたものです。

3 したがって、本件においても、通路部分Yが袋地Xのための通路として継続的に使用されており、そのことが通路の形状等から容易に分かる場合には、Bからの明け渡し請求に応じる必要はないことになります。

投稿者: 弁護士 秋山亘

2019.06.03更新

宅建業者の報酬請求権

 

1 質問

(1)不動産の仲介を依頼した依頼者が、宅建業者が紹介した者と直接契約をした場合に、宅建業者は依頼者に対して報酬請求できるのでしょうか。できるとしていかなる根拠に基づいてできるのでしょうか。

(2)また、依頼者が自ら若しくは他の宅建業者を通じて契約を結んでしまった場合に、依頼を受けた宅建業者が自己の仲介行為に対して報酬を請求できる場合はあるのでしょうか。

(3)中間業者として不動産仲介に関与したのですが、元付業者が報酬を支払ってくれません。元付業者の依頼者には直接手数料を請求できますか。

2 (1)宅建業者が紹介した者と依頼者が直接取引した場合

 不動産業者と依頼者が行う媒介契約は、

 ①不動産業者の仲介に因り、

 ②その紹介した者と依頼者が契約を締結したこと、

 を条件に報酬請求権が発生するもので、民法上の停止条件付きの報酬支払契約に該当します。

 従って、依頼者が手数料の支払いを免れるために不動産業者との媒介契

約を解約し、その後直接取引をした場合には、故意に条件成就を妨げたこ

とになりますので、民法130条により、条件が成就したとみなして報酬

請求ができます。

 但し、業者の交渉が全くの失敗に終わっていたが、その後依頼者が直接交渉をしたことに因って直接契約がうまくいったという場合には、不動産業者の仲介と契約締結との間に因果関係が欠けるとして、報酬請求権が発生しない場合もあるでしょう。上記因果関係が欠けるか否かは、不動産業者が行っていた交渉の内容と依頼者が直接取引をした契約内容を比較して、両者に契約の本質的内容に大差がないかどうかを中心に、その他不動産業者が行った契約交渉の期間、依頼者が当該不動産業者を廃除した経緯、理由等を加味して判断することになります。               なお、不動産業者が依頼者と媒介契約を締結したが(宅建業法34条の2で書面化が必要)、不動産業者の報酬請求権について、明確な取り決めが為されない場合があります。

 このような場合にも、商法512条を根拠に報酬請求権は発生しますが、この場合に報酬を訴訟で請求する場合には、必ずしも宅建業者の報酬の上限金額(400万円超が3%等)がそのまま認められるわけではありません。これを上限として不動産業者の貢献度に応じた客観的相当額を裁判所が認定することになりますから、宅建業者の貢献度によっては思った以上に低い金額になる場合もあります。

3 (2)依頼者が自ら若しくは他の宅建業者を通じて契約締結をした場合     不動産媒介契約には、①依頼者が他の業者にも媒介を重ねて依頼できる一般媒介契約、②他の業者には媒介依頼を禁ずる専任媒介契約、③専任媒介契約には、更に依頼者が自分で取引相手を見つけて取引することを許さない特約を設けた専属専任媒介契約の3種類の契約があります。このうち②③の形態は、依頼者に対して厳格な説明義務があり、これを怠ると契約自体が無効になる可能性があります。

  さて、質問の件ですが、②の専任媒介契約を締結した場合には、依頼者は他の業者へ依頼することはできず、他の業者が紹介した者と契約締結をしても、依頼者は専任媒介契約をした不動産業者に対して媒介契約上の報酬を別途支払わなければなりません。ただし、不動産業者が行っていた媒介行為の程度によっては報酬金額は減額される場合もあります。

  また、③の専属専任媒契約をした場合にも、自らが見つけた者とも契約締結できず、その者と契約締結しても媒介契約上の報酬を別途支払わなければなりません。

  これらに対して①の一般媒介の場合は、依頼者が買主を自ら見つけて契約締結ををすることは禁止されません。

  もっとも、不動産業者の努力によって売買契約成立の一歩手前まで来ていたのに、売り主が第三者と直接取引してしまった場合に、売主の行為は信義則に反するとして、前記の民法130条ないし民法648条3項に基づき報酬請求権の一部を支払を命じた裁判例もあります。

4 (3)中間業者の報酬請求権                      元付業者に情報提供をするなど中間業者として不動産仲介に関与した場合には、元付業者の依頼者(以下「依頼者」といいます)と直接的には媒介契約を締結しておりません。

  従って、依頼者に対して直接に報酬を請求できないのが原則です。そして、この場合中間業者は、元付業者との契約(この場合にも中間業者の報酬金額を書面で明記しないと紛争の元になるでしょう)に基づいて元付業者に対して報酬請求をするしかありません。        

  もっとも、中間業者が仲介行為に積極的に関与しており売買契約成立への貢献度が特に高いと認められる場合には、商法512条を根拠に依頼者に対する直接的な報酬請求権を認めた裁判例もありますが、極例外的なケースに限られると考えてよいでしょう。

投稿者: 弁護士 秋山亘

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