通行地役権の対抗問題
＜質問＞
私は、袋地Ｘを所有しており、そこに建物を建てて住んでおります。袋地ですので、隣地の所有者Ａからは、玄関から公道までの通路Ｙに対し、通行地役権の設定を受け、長らく使用してきました。
ところが、隣地の所有者が亡くなり、遺産相続が行われ、その土地が第三者Ｂに譲渡されてしまいました。譲渡された土地には、通行地役権が設定されている前記の通路Ｙも含まれております。
その後、土地を譲り受けたＢから通路部分の明け渡しを求められました。私は「前所有者Ａから通行地役権の設定を受けている。」と主張しましたが、Ｂからは「通路Ｙの土地も含め、所有権移転登記を受けている。あなたは通行地役権の登記をしていないから、通行地役権を第三者の私には対抗できない。」と主張されてしまいました。
私としては、こんなことになるとは思ってもいませんでしたので、確かに通行地役権の登記はしていませんでした。Ｂからの通路の明け渡し請求には応じなければならないのでしょうか。
＜回答＞
１ 通行地役権は、当事者間の合意によって設定することができる物権の一つですので、登記をすることができ、登記をした場合には第三者に対抗することができます（この点において、当事者間の合意により、通路の使用を認める債権的な合意としての通行権とは異なります）。
したがって、原則としては、登記をしていない以上、通行地役権が設定された通路部分Ｙの新所有者Ｂに対して、通行地役権の主張をすることはできません。
２ しかし、通行地役権については、日本の現状として登記までは行われていない場合が多々あり、また、現地を見分すれば通路として利用されていることが容易に分かる場合がほとんどです。そして、土地が狭い日本においては、登記がないという理由だけで、通行地役権を対抗できないとすると、建物所有者の生活の場が奪われるなど理不尽ともいえる混乱が生じてしまいます。
そこで、最高裁平成１０年２月１３日（判時１６３３号７４頁）は「譲渡の時に、右承役地（本件では通路Ｙ）が要役地（本件では袋地Ｘ）の所有者によって継続的に通路として使用されていることがその位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであり、かつ、譲受人がそのことを認識していたか、または認識することが可能であったときは、譲受人は、通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、特段の事情がない限り、地役権設定登記の欠缺を主張することについて正当な第三者に当たらない」と判示して、新所有者は通路部分の明け渡しを求めることが出来ないとしました。なお、民法上は、通行に供される通路部分Ｙを「承役地」、通行の利益を受ける袋地Ｘ部分を「要役地」といいます。
上記最高裁判例は、要するに、通路部分の土地を買った第三者は、通行地役権の登記がなされておらず、また、当該通路部分に通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、当該通路の形状等から継続的に通路として使用されている状況が客観的に容易に分かる場合には、通路部分の明け渡しを求めることはできないとしたものです。
３ したがって、本件においても、通路部分Ｙが袋地Ｘのための通路として継続的に使用されており、そのことが通路の形状等から容易に分かる場合には、Ｂからの明け渡し請求に応じる必要はないことになります。
