よくあるお問い合わせ
- アパートの大家から、「家賃の値上げに応じないと次の更新はしない」と言われた
- 店舗の大家から、契約更新をしないと言われ、立ち退きを求められた
- 相続した借地上の建物を処分したいのに、地主が承諾してくれない
- マンション建築の計画があり、現在の借地人に土地を明け渡してほしい
借地や借家の事案は、法律を知らないことで不利益をこうむる代表的な分野といえるでしょう。
また、不動産は取引額が高額であるため、適正な解決を図れば、弁護士費用以上の利益が残るはずです。「しょうがない」「そんなものなのか」とは考えず、現在の状況を確認されてみてはいかがでしょうか。
弁護士へ相談するメリット
- 借り主と貸主に関わらず、適切な権利を正しく行使することができます。
- 金銭的な解決が求められる場面で、双方が納得できる条件をご提案いたします。
- 他士業と連携することで、土地の評価や登記手続きなどを一括して承ることが可能です。
ケース紹介：借家人側の立ち退き
ご相談内容
ご依頼者は、都心の借家で美容院を経営。周辺は再開発による土地の整理が進み、同院だけが取り残されている状況。そうしたなか、大家から契約更新の打ち切りを持ちかけられた。従うしかないのだろうか。
当職の見立て
考えられる選択肢は二つあります。一つは、いまのまま美容院を続け、契約の法定更新を待つ方法です。地主側は、正当な理由がなければ契約の更新を拒絶できず、「正当かどうか」の判断はかなり厳格になっています。もう一つは立ち退き料を要求し、借家を明け渡す方法。この場合の交渉は、ぜひ弁護士にお任せください。
結果
約40坪の土地に対し、当初200万円の300万円の立退料の提示でしたが、当職が交渉した結果、6,500万円の解決金が提示され、明け渡すことで合意しました。
ワンポイントアドバイス
立ち退き料の交渉は、どちらが交渉のキーを握っているかによって、進め方が異なってきます。今回のケースでは、ご依頼者が応じないと再開発の計画が進まないため、こちらに有利な状況といえるでしょう。着地点を想定しつつ、法的な立退料の算定根拠に基づき1億円から交渉を始めたところ、上記の結果に収まりました。
ケース紹介：借地権の譲渡
ご相談内容
借地権を相続したが、自分は住まないので売りに出したいと考えていたところ、地主から高額の承諾料を求められた。
当職の見立て
借地権を譲渡するには貸主の承諾が必要であり、勝手に処分すると、権利の消滅事由に該当します。ただし、承諾を得ることが難しい場合、裁判所から許可を得て借地権を譲渡することも可能です。提示された金銭条件と弁護士費用などを比較して、どちらが有利なのかを判断してみてください。
結果
裁判所から貸主の借地権譲渡承諾に代わる許可を得た上で、適正な譲渡承諾料で売買手続きを行うことになりました。
ワンポイントアドバイス
承諾料の相場は、一般的に「借地権価格の1割」といわれています。地主から具体的な金額提示があれば、弁護士費用との比較で、ご依頼された方がメリットがあるかどうか判断できますので、一度ご相談下さい。
ケース紹介：自宅の建て替え
ご相談内容
借地に建てた自宅が老朽化してきたので新築したいが、地主が許可してくれない。借地を返す契約終了を考えていたとのこと。このまま出て行くしかないのか。
当職の見立て
借地上の建物を建て替える場合には地主の承諾が必要で、地主に無断で建て替えると借地契約の解除事由になります。「借地権の譲渡」ケースと同様、裁判所に許可を求めることで解決できるでしょう。
結果
地主の承諾に代わる許可を非訟手続きによって取得、無事、自宅の建て替えを進めることができました。
ワンポイントアドバイス
借地上の建物の建て替えのケースでも、借地権譲渡の場合と同様、建て替え承諾料が必要になります。この場合の相場は、更地価格の3パーセントから5パーセント（殆どのケースでは３％）とされています。地主から高額の承諾料を求められた場合にも、弁護士費用と比較した上で、ご依頼された方がよいかどうか判断できますので、一度、ご相談ください。
借地借家問題に関する弁護士費用
当事務所の報酬規定に従い借地権の価値に対して、着手金、報酬金を算定いたします。
ただし、借地借家事件に関しましては、着手金を低額に抑えて、報酬金で調整させていただくこともいたします。
