賃貸住宅の原状回復について

１　原状回復義務の内容

　使用開始当時の状態に復することではない。

　社会通念上通常の使用方法に従って使用した場合、経年変化・通常損耗による損耗したそのままの状態で返還すればよい

２　特約の効力

原状回復義務を超えた修繕義務等を賃借人に負わせた特約（例：クリーニング代）は、通常単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有せず、特段の事情がない限り原状回復義務義務以上の義務を課するものではないとされている。

　特段の事情＝特約の必要性、暴利的でないこと、賃借人が通常の原状回復義務以上の義務を負うことを認識していること

３  問題点

①　通常の使用により生ずる損耗に当たるのか、それとも賃借人の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用かどうかの認定

・家具の設置跡、電気ヤケ、たばこヤケやたばこのヤニ、コーヒーをこぼした跡

②通常使用により発生し、その後の管理等が悪く発生・拡大した損耗をどう考えるか

③　グレードアップの問題（賃借人に補修等をさせた場合、「原状」よりよくなり賃貸人が不当利得をすることにならないか。耐用年数と残存価値）

・フローリングの一部補修、襖紙・障子紙・畳表

④  毀損部分と補修箇所にギャップがある場合、どの範囲まで補修をするのか

・壁等のクロス

４　紛争予防････契約時のチェックリストの作成

５　参考文献   『賃貸住宅の原状回復を巡るトラブル事例とガイドライー敷金返還と原状回復義務ー』（財）不動産適正取引推進機構著（大成出版）

賃貸借契約の解除と無催告解除特約・失権約款

＜質問＞

　賃貸借契約書に「1ヶ月分の家賃の滞納があった場合には、賃貸人は直ちに契約を解除することができる」（無催告解除特約）或いは「１ヶ月分の家賃の滞納があった場合には、当然に契約が解除される」（失権約款）がある場合に、このような規定に基づいて、賃借人の1ヶ月分の家賃の滞納を理由に賃貸人が契約を解除することは可能でしょうか。

＜回答＞

１　賃貸借契約解除の要件と手続き

一般に、契約を解除するには、相手方に債務の履行を催告し、その催告期間内に債務の履行がない場合に解除できるのが原則です。具体的には、配達証明付内容証明郵便などで「本書面到達後、５日以内に滞納賃料○○円を支払って下さい。万一、支払いがなければ上記催告期間の経過をもって、本契約を当然に解除します。」と通知するのが一般的です。

また、賃貸借契約のように継続的な法律関係を前提とする場合、契約の解除をするには、単に軽微な契約違反があるというだけでは足りず、当事者間の信頼関係が破壊していると見られる客観的な事情が必要（信頼関係破壊の法理）とされています。具体的には、１～２ヶ月分の賃料の滞納があったというだけでは足りず、３ヶ月分以上の賃料の滞納が必要と考えられ、また、一度はその支払いを催告しても支払いが全くなされないという事情が必要でしょう。

２　無催告解除特約

　ご質問の無催告解除特約は、上記の原則に対して、賃借人に対し、一定期間内に債務を履行するよう催告する手続きを要せずに、直ちに契約を解除することができるという特約です。失権約款との違いは、催告は不要でも解除通知は必要になりますので、解除通知が賃借人に到達するまでは賃貸借契約は終了しません。

　このような無催告解除特約の有効性に関して、判例は、前記の信頼関係破壊の法理を準用して当然に有効とはせず、「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合」にのみ有効としております（最判昭和４３年１１月２１、民集２２・１２・２７４１）。したがって、例えば、１ヶ月の滞納で無催告解除が出来るとされている場合でも３ヶ月分以上の家賃の滞納がある場合、又は、１ヶ月～２ヶ月の滞納を頻繁に繰り返しており、賃貸人からもそれなりの解除に向けた警告が発せられている場合に無催告解除が有効になると考えられます。

３　失権約款

　上記の無催告解除特約をさらに推し進めて、一定の解除事由の発生をもって解除通知さえ要せず当然に契約が終了するというのが失権約款です。

　この失権約款の有効性に関して、判例は、上記の無催告解除特約よりも更に要件を厳しくして「当事者間の信頼関係が賃貸借契約の当然解除を相当するまで破壊された場合にのみ有効」としております（最判昭和５１年１２月１７日民集３０・１１・１０３６）。

　したがって、失権約款が認められるのは、例えば、１ヶ月分の賃料の滞納があるだけでは足りず、例えば、賃料の滞納が半年～１年とある程度長期に渡るなどの場合に限られます。

そのため、賃貸人としては、失権約款は、あくまでも、賃借人に対し「家賃を1ヶ月でも滞納すると当然に解除されるかもしれない」という心理的効果を与えるための条項として理解し、実際に契約を解除する場合には、通常通り、家賃の支払いを最低一度は催告して、それでも支払いがない場合に解除通知を出すという手続きを踏んだ方が無難だと考えられます。

申込証拠金の法的性質と返還義務

１  はじめに

　マンション、建売住宅、造成宅地の分譲等、購入申込の受付に際して、分譲業者が購入希望者から「申込証拠拠金」として、一定の金額を受領することが行われている。

売買契約が成立すれば、手付けの一部として又は売買代金の一部として充当されるため特に問題は生じないが、買い主がその後当該物件を購入しなかった場合には、この申込証拠金を返還するべきか問題となる。

２　申込証拠金の法的性質

(1)申込証拠金は、実定法上の概念ではなく、取引慣行として行われているもに過ぎない。

従って、基本的には、その内容を決めるのは、本来当事者間の合意内容と言うことになる。

しかしながら、実際の授受の際には、いかなる内容のものとして申込証拠金が受領されるのか、返還義務があるのか等は曖昧なまま受領されている。

(2)ただし、取引慣行に従えば、申込証拠金に共通するものとして、以下に述べる特徴がある。

　①　授受の目的は、申込順位の確保と購入意思の真摯性の証明にあると言われる。

  ②　授受の時期は、具体的な売買契約の交渉が始まる直前に授受されることが多い。従って、申込証拠金の授受の段階では、契約成立に至っていないことが通例である。

③　授受の金額は、３万円から３０万円程度の幅があり一律ではないが、１０万円程度の金額が多い。

④　授受の名目は、申込証拠金のほかに申込金、予約金、売止金等と呼ばれている。

(3)なお、申込証拠金は、個々の取引事例における授受の目的、金額、時期によっては、手付けと解される余地は皆無ではないが、通常、売買契約の締結前に授受されるものであるから、いわゆる手付金とは異なる。

(4)法的性質に関する見解

このように申込証拠金については、実際の取り決め内容が曖昧であり実定法上の概念でもないため、その法的性質に関しても以下のように見解が分かれている。

①　申込証拠金は、解約手付けあるいは違約手付けとすることはできないが、その効力は、解約手付けに関する民法５５７条の規定を類推して、買主は差し入れた証拠金を放棄して自由に申込み意思を撤回できるとする見解（今西上祥郎監修『実例による不動産トラブル解決法』86頁）

②　申込証拠金は、予約契約の手付けと呼ばれる見解（幾代・山本『不動産相談』132頁）

③　申込証拠金は、違約手付と見るべきとする見解（北川善太郎・及川昭伍『消費者保護法の基礎』256頁）

④　申込証拠金は、特約のない限り、手付けと言うよりは、申込みを一時担保し優先順位を確保するための金銭であり、契約締結に至らないときは売主である宅建業者は返還する必要があるというもの（明石三郎ほか『詳解宅地建物取引業法』316頁、山岸ほか『ケース取引』4頁）

このうち、①から③の見解は返還義務を否定し、④は返還義務を肯定するものと解される。

３　返還義務

では、申込証拠金を授受し、契約不成立に至った場合、返還しなければならないのだろうか。

この点、取引実務においては、上記④の見解に従い購入希望者が申込意思を喪失した場合は、申込証拠金を全額返還するという処理が多く為されている。

また、各都道府県の不動産指導部でも、契約不成立の場合には全額返還するよう指導しているようである（昭和４８年２月２６日付建設省不動産室長通達も同旨）。

このような取引実務及び申込証拠金の授受の目的（順位確保、購入意思の真摯性）からすれば、申込証拠金の返還義務について特段の合意が為されていない場合は、上記④説のような全額返還説に従った処理が妥当だと思われる。

なお、以上に対して、申込証拠金の受領証などに、例えば「契約が成立しない場合には申込証拠金は返還しない」旨の特約を設けていた場合には、返還しないという処理ができる。

ただし、近年施行された消費者保護法からすれば、こうした条項も無効とされる可能性はある。特に、申込証拠金の金額が、通例に比して高額である場合には「全額返還しない」旨の条項は、無効とされる可能性は十分にあることに留意する必要がある。

消費者契約法第１０条の適用により原状回復義務を賃借人負担とする特約を無効とした裁判例

（事案）

　Ｘは、平成１０年７月、Ｙとの間で共同住宅の一室の賃貸借契約を結んだ。　同賃貸借契約には、自然損耗および通常の使用による損耗について賃借人が原状回復義務を負担すること及び賃借人が原状回復義務を負担する場合の回復費用の具体的な単価が記載されていた。

　同契約は、消費者契約法が施行された平成１３年４月１日のあとである同年７月７日に更新の合意がなされた。

　その後、賃貸借契約は解除されたが、Ｙは、上記特約により、原状回復費用を敷金から控除すると返還される敷金はないと回答したため、Ｘは、預け入れ敷金２０万円の返還を求めてＹに提訴した。

　以上のような事案で、京都地裁平成１６年３月１６日判決（最高裁ホームページ掲載）は、

　①　消費者契約法施行前に締結された賃貸借契約にも、同法施行後に賃貸　　借契約が合意により更新された場合には、更新後の契約に同法の適用が　　ある、

　②　消費者契約法第１０条により、自然損耗および通常の使用による損耗　　に関する原状回復義務を賃借人に負担させる旨の本件特約は無効である、

　と判示し、賃貸人Ｙに敷金全額の２０万円の返還を命じました。

（解説）

１　消費者契約法の施行時期と賃貸借契約の更新

消費者契約法の施行時期は平成１３年４月１日です。

法律には不遡及の原則がありますから、法施行日以前に締結された契約には、法の適用がないのが原則です。

しかし、本裁判例は、「消費者契約法の施行後である平成１３年７月７日に締結された本件合意更新によって、同月１日をもって改めて本件建物の賃貸借契約が成立したから、更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用がある」としております。

その理由として、裁判例は「実質的に考えても、契約の更新がされるのは賃貸借契約のような継続的契約であるが、契約が同法施行前に締結されている限り、更新により同法施行後にいくら契約関係が存続しても同法の適用がないとすることは、同法の適用を受けることになる事業者の不利益を考慮しても、同法の制定経緯および同法１条の規定する目的にかんがみて不合理である」と判示しており、賃貸借契約の継続性という特殊性に照らして、消費者保護法の趣旨は、更新後の契約にも及ぼすべきだと解釈しております。

本事例は、消費者契約法の施行後に合意更新が為されたケースですが、上記判断理由によりますと、法定更新のように合意によらない更新のケースでも、消費者保護法を適用すべきとの判断を下しているように思われます。この点は、法律の不遡及の原則からすれば、だいぶ思い切った解釈のように思われ、学説上は賛否が分かれるところかもしれませんが、消費者契約法の趣旨を現行の賃貸借契約に反映させる点を特に重視した判決例と言えます。

２　消費者契約法第１０条の適用

　これまで、事業者と消費者の間には交渉力と情報に大きな格差があるため、消費者が不当な契約を強いられるといった批判がありました。消費者契約法は、この格差を是正し、消費者を不当な契約から守る目的で定められた法律です（消費者契約法の詳細は、本誌第１７回で詳しく説明しております）。消費者契約法は、契約当事者の一方が「事業者」で他方が「消費者」である契約に適用されます。

そして、消費者契約法第１０条では「消費者の権利を制限し、又は、義務を加重する消費者契約条項であって、民法第１条２項（信義誠実の原則）に反して、消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と定めております。

　本裁判例では、本事例に消費者契約法第１０条を適用した理由として、

①賃借人が、賃貸借契約の締結に当たって、明け渡し時に負担しなければならない自然損耗等による原状回復費用を予想することは困難であること（したがって、本件のように賃料には原状回復費用は含まれないと定められていても、そうでない場合に比べて賃料がどの程度安いのか判断することは困難であること）

②本件の契約書では、原状回復費用の単価は契約書に明示してあるが、建物明け渡し時に具体的にどの部分のどのような面積を原状回復しなければならないのか予測が困難であること、

③よって、賃借人は、賃貸借契約締結の意思決定に当たっての十分な情報を有していないこと、

④本件のような集合住宅の賃貸借において、入居申込者は、賃貸人または管理会社の作成した賃貸借契約書の契約条項の変更を求めるような交渉力は有していないから、賃貸人の提示する契約条件をすべて承諾して契約を締結するか、あるいは契約しないかのどちらかの選択しかできないこと、

　　⑤これに対し、賃貸人は将来の自然損耗等による原状回復費用を予想することは可能であるから、これを賃料に含めて賃料額を決定し、あるいは賃貸借契約締結時に賃貸期間に応じて定額の原状回復費用を定め、その負担を契約条件とすることは可能であり、また、このような方法をとることによって、賃借人は、原状回複費用の高い安いを賃貸借契約締結の判断材料とすることができること

を挙げ、自然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは、契約締結に当たっての情報力および交渉力に劣る賃借人の利益を一方的に害するものといえ、本件原状回復特約は消費者契約法１０条により無効であると判示しております。

　本裁判例では、特に、建物明け渡し時の原状回復費用がいくらかかるのか、賃借人には、具体的に予測困難であることを重視し、同法の適用を認めているようです。

  これまでの裁判例でも、通常の居住用建物の事例における原状回復義務の特約条項（「契約時の原状に復旧」等の文言を使用）の解釈として、原状回復の義務付けられた損害に自然損耗等が含まれないとし、契約条項の制限解釈をした裁判例は、川口簡易裁判所平成９年２月１８日判決（消費者法ニュース３２号８０ページ）、大阪高等裁判所平成１２年８月２２日判決（判例タイムズ１０６７号２０９ページ）他多数があり、裁判例の一般的な傾向にあると言えました。

　しかし、本事例のように、明文の条項をもって、自然損耗等についての原状回復義務を賃借人に負担させている場合、契約条項の解釈論としては限界がありました。本裁判例は、そのような中で消費者契約法の適用により正面から「自然損耗等についての原状回復義務を賃借人に負担させる」条項を無効とした点で、注目される裁判例です。

３　本裁判例の意義及び賃貸人としての今後の対応

　あくまで下級審レベルでの裁判例であり、最高裁判例とは異なります。　もっとも、最高裁のホームページでも紹介されているところを見ると、実務上は先例としての意義はそれなりに大きいと思われます。

　今後、賃貸人側としては、通常損耗や自然損耗について契約書の条文で賃借人負担とすることを明記しても、消費者との賃貸借契約では無効とされる可能性が十分にあることを考えなければなりません。

　したがって、賃貸人としは、通常損耗や自然損耗のリフォーム費用については毎月の家賃からの費用回収を前提に家賃設定をすることなどを考えなければならなくなる時代になったと言えるでしょう。

　あるいは、上記裁判例の理由⑤で示されているように、消費者契約法第１０条が適用されないような契約書の記載方法としては、例えば、通常損耗分等として賃借人が負担する原状回復義務の履行費用を、居住年数に応じて「使用期間１年の場合金○○円」とするなど契約書上明記しておく方法が考えられます。このように負担金額が明記されていれば、消費者は退去時の費用負担を具体的に予測して契約を締結できることになりますから、上記裁判例で強調している①②の理由は当てはまらなくなりますし、上記裁判例でも、このような契約方法であれば、消費者契約法第１０条の適用を避けられることを示しているように思われます。

　したがって、上記のような方法で退去時の費用負担額を具体的に明示していること、賃借人の負担金額も不合理ではない控え目な金額に止めていること、退去時の費用負担について分かり易い丁寧な説明を履行し確認書を別途取っておくこと、などの契約手続きをとっていれば、消費者契約法第１０条により無効とされることもないと思われます。また、退去時のトラブルを避けるという意味でも有意義ではないかと思われます。