弁護士 秋山亘のコラム

2019.03.18更新

期間の定めのない使用貸借の終了時期

 

 

第1 問題の所在

 期間を特に定めることなく、無償で、土地などが貸借されている、いわゆる「期間の定めのない使用貸借」は、

① 使用貸借契約に定めた目的にしたがった使用収益が終わったとき(民法597条2項本文)、

または、

② それ以前でも、使用収益をするのに足りる期間が経過し、かつ、貸主が返還を請求したとき(同項但書)

のいずれかの時点で終了します。このように、法文上の終了時期は明らかなのですが、実際に終了時期を判断するのはなかなか難しいのが裁判実務のようです。使用貸借は、親子間、兄弟間のような特別な人間関係にある者の間に、「暗黙のうち」に成立したと見るべき場合が多く、経緯、原因等貸借の実態を把握するのが困難という事例が少なくないからです。

第2 学説・判例の傾向

1 民法597条2項の「契約にさだめた目的」というものを、土地使用貸借における「建物所有の目的」、または、建物使用貸借における「居住の目的」というような一般的抽象的なもので足りるとすると、返還時期の定めがない場合、借り主がその目的にしたがい使用収益を継続している限り、貸主はいつまでも返還請求できないことになります。しかし、これでは、無償の契約である使用貸借の借主が、有償の契約である賃貸借の借主よりも手厚く保護されることになり、非常に不公平な結果となります。

  そこで、学説には、「建物所有の目的」や「居住の目的」という様な一般的抽象的なものではなく、「使用貸借契約成立当時における当事者の意思」から推測される個別具体的な目的として制限的に解釈しようとするものもあるようです。

2 この点に関する、最高裁判所の幾つかの判例を見てみましょう。

最高裁昭和34年8月18日判決

(Yが所有家屋の焼失により住居に窮し、Xから建物を「他に適当な家屋に移るまでの暫くの間」住居として使用するため、無償で借り受けた事案で)

「本件使用貸借については、返還の時期の定めはないけれども、使用、収益の目的が定められていると解すべきである。そして、その目的は、当事者の意思解釈上、適当な家屋を見つけるまでの一時的住居として使用収益するということであると認められる」

と判断しました。

最高裁昭和42年11月24日判決

「父母を貸主とし、子を借主として、成立した返還時期の定めのない土地の使用貸借であって、使用の目的は、建物を所有して経営をなし、併せて、右経営から生ずる利益により老父母を扶養する等の内容の物である場合において、借主は、さしたる理由もなく老父母に対する扶養をやめ、兄弟とも往来を断ち、使用貸借当事者間における信頼関係は地を払うに至った等の事実関係があるときは、民法第597条2項但書を類推適用して、貸主は借主に対し使用貸借を解約できる」

と判断しました。

最高裁昭和59年11月22日判決

(建物の使用貸借について返還の時期は定められていないが、目的について、借主及びその家族の長期間の居住としていたという事案で)

「借主が建物の使用を始めてから約32年4か月を経過したときは、特段の事情がない限り、右目的に従った使用収益をなすに足るべき期間は経過したものと認めるべきである」

と判断しました。

最高裁平成11年2月25日判決

最近の判例ですので、事案を少し詳しく説明しますと

① 昭和33年12月頃、X(法人)の代表取締役はAであり、Aの長男B及び次男Yは取締役であった

② 昭和33年12月頃、Aは本件土地上に本件建物を建築して、Yに取得させ、本件土地を本件建物の敷地として無償で使用させ、XとYとの間で本件建物の所有を目的とする使用貸借契約が黙示に締結された。その後、A夫婦も本件建物でYと同居していた。しかし、Aは昭和47年に死亡した。

③ Aの死後、Xの経営をめぐり、BとYとの間で争いとなったが、Xの営業実務はBが担当し、平成4年以降、Yは取締役の地位を失った

④ 本件建物は朽廃に至っていない

⑤ Bは、X所有地のうち本件土地に隣接する部分に自宅及びマンションを建築しているが、Yには本件建物以外に居住すべきところがない

⑥ Xには、本件土地の使用を必要とする特別の事情がない

という事例でした。

一審及び二審は、④から⑥の事情を理由に、「本件使用貸借は、いまだ民法代597条2項但書の使用収益するのに足りるべき期間を経過したものとはいえない」と判断しました。

これに対し、最高裁は、

「土地の使用貸借において、民法第597条2項但し書の使用収益をするのに足りるべき期間が経過したかどうかは、経過した年月、土地が無償で貸借されるに至った特殊な事情、その後の当事者間の人的なつながり、土地使用の目的、方法、程度、貸主の土地使用を必要とする緊要度など双方の諸事情を比較考慮して判断すべきである」

として、これらの事情につき、二審の裁判所に、再度審理するように事件を差し戻しました。

 以上の一連の判例から言えるのは、裁判所は、使用貸借契約の成立の前後をとわず、使用貸借契約にかかわるあらゆる事情を考慮して判断するということです。契約成立後経過した期間の長短や、借主側に他に居住すべきところがないというような比較的はっきりとした事情だけではなく、諸々の事情が考慮されますので、使用貸借契約が保護されるのかどうか、判断するのは、非常に難しいと思われます。

    契約書できちんと期限を定めておくことが必要でしょう。

投稿者: 弁護士 秋山亘

2019.03.12更新

個人保証制度に関する民法改正について

 

(質問)

個人保証に関する民法改正が為されたと聞きましたが、どのような点が改正されたのですか。

(回答)

1 書面によらない保証契約の無効

 これまでの民法では口頭による合意でも契約は成立するというのが大原則でした。

 しかし、今回の改正では、保証契約に限り、書面によらない保証契約は当然に無効とされることになりました。なお、この点に関する改正法は、個人保証だけでなく、法人の保証契約など全ての保証契約に適用があります。

2 個人貸金等根保証契約の改正

 銀行取引約定書等では「X会社が現在及び将来負担す一切の債務を連帯保証する」というような定めがありました。このような形態の保証契約、すなわち、具体的にどの債務を保証するのかが定まっていない保証契約のことを根保証契約といいます。

 今回の改正では、このような根保証契約のうち、主たる債務(保証の対象となる債務)が貸金債務又は手形割引債務を含んでおり(例えば賃貸借契約の保証人のように主債務が貸金債務でない場合にはこれに該当しません)、かつ、保証人が法人ではなく個人である場合には、以下の①~③の制限がなされることになりました。

① 極度額の定めがない根保証の無効

 極度額とは、元本、利息、遅延損害金等を全て含んだ保証責任の最高限度額のことです。

 これまでの根保証契約においては、このような保証人の責任の最高限度額の定めがない形態のものもありました(包括的根保証契約)。

 しかし、このような包括的根保証契約では保証人の保証責任が無制限に拡大してしまうため、後に、根保証契約の締結時には予想もしていなかったような莫大な金額の保証責任を負わされることもありました。

 そこで、今回の民法改正では、極度額の定めのない根保証契約は無効とされることになりました。

② 元本を確定しなければならない期間の制限

 根保証契約において、保証の対象となる主債務がそれまでに発生した債務に限られ新たに発生する債務は保証の対象外となることを「元本の確定」といいます。 通常、この元本の確定日は、根保証契約の締結時から何年という形で根保証契約上定められております。

 しかし、この元本の確定期間があまりにも長すぎたり、確定日の定めがない場合には、根保証人は、いつになってもその責任から開放さないことになってしまいます。

 そこで、今回の改正では、根保証契約における元本の確定期間を、根保証契約締結時から5年以内と制限しました。

 もし、これに反して、5年以上の日を取り決めたり、または、元本の確定期間を設けなかった場合には、根保証契約締結時から3年で元本の確定がなされることとなりました。

③ 元本が当然に確定する事由

 以下の場合には法律上当然に元本の確定がなされることになりました。

(ア) 根保証契約の債権者が、主たる債務者または根保証人の財産に対し差押さえ をかけるなど強制執行の申立をしたとき。

(イ) 主たる債務者または根保証人が、破産開始決定を受けたとき。

(ウ) 主たる債務者または根保証人が、死亡したとき。

3 改正民法の施行時期

  今回の改正民法の施行時期は平成17年4月1日です。

したがって、施行日より前に締結された保証契約には、上記のような改正民 法の適用はありません。

もっとも、上記2②の元本の確定日については、改正民法の施行日前に締結 された根保証契約にも以下のように適用があります。

 ① 契約で極度額の定めのある場合

・契約で元本の確定日の定めのない場合、改正法施行日から3年で確定する。

・契約で元本の確定日の定めがある場合であっても、その確定日が施行日から5年経過後に設定されている場合には、施行日から5年で確定する。

 ② 契約で極度額の定めがない場合

・契約で元本の確定日の定めのない場合には、改正法施行日から3年で確定する。

・契約で元本の確定日の定めのある場合であっても、その確定日が施行日から3年経過後に設定されている場合には、施行日から3年で確定する。

投稿者: 弁護士 秋山亘

2019.03.04更新

マンション管理費等の回収方法

 

1 はじめに

 文京区支部の組合員には、マンション管理に携われている方が多いかと思います。管理費や修繕積立金は月額2万円~3万円程度のものも多く、1年も滞納されても裁判をするには、特に弁護士に頼んで裁判をするには、費用倒れとなってしまう事例が多々あり、困っている管理組合も多くあります。

 私も管理会社の顧問をしておりますが、弁護士として行う労力に見合った報酬をいただきにくく、悩みながら事件に当たっているのが現状です。

 そこで、「建物の区分所有等に関する法律」(以下「建物区分所有法」と言います)の特例もご紹介し、実践的な回収方法を考えてみたいと思います。

2 管理組合の努力の必要性

 管理会社が行うべきことは管理委託契約で定められています。管理会社は、滞納がある場合には通常、催告書を出し、それでも回収できなければ管理組合に報告します。それ以上は(現実に回収することまでは)、本来管理会社の責任ではありません。管理組合は、必要とあらば、裁判などを提起することになります。

 管理会社は裁判の代理人とはなれませんので、裁判をすることまでは管理会社の義務にはなりません。裁判の代理人になれるのは弁護士に限られています(正確に言えば、簡易裁判所の事件(金額が90万円以下の事件)について会社の従業員が会社の代理をする場合や、本人が裁判をするのに病気などにより支障があるとき家族が代理をする場合などは、簡易裁判所の許可があれば出来ます)。

 管理組合の理事が滞納している組合員(区分所有建物の所有者)に管理費の重要性を説明するなどして回収に努力し、成果を挙げているところもあります。裁判等をする前にまず管理組合に(実際は管理組合の理事に)努力してもらう必要があります。このような活動を通じマンション管理の大切さをわかってもらえることもあります。

 一度に支払えない場合には、分割払いをするという「念書」を書いてもらうとよいでしょう。

 管理費等の消滅時効は5年です。「念書」を書いてもらうことは、時効の中断をするためにも役に立ちます。

 また、区分所有建物が賃貸されているときは、区分所有者の同意を得て、賃借人から賃料の一部を管理組合に管理費として支払ってもらえるよう交渉するとよいでしょう。

3 先取特権の活用(建物区分所有法7条)

  通常債権を回収するには、裁判や支払督促の申立てをし、判決や支払督促に基づき債務者の財産(不動産・動産・債権等)を差押え、これから得られる売却代金などから弁済を受けるということになります。判決書に代わるものとして執行認諾約款付公正証書もあります。

  建物区分所有法第7条では、管理費等について、当該区分所有建物及びその区分所有建物に備え付けられた動産(畳・建具・家具調度・什器備品等)に先取特権があると規定しています。即ち、この先取特権により、特に判決や支払督促がなくても、直ちにその区分所有建物や区分所有建物に備え付けられた動産について、競売をすることができることになっています。

 ただ、先取特権があることを証明する文書として、管理規約や集会・理事会の議事録(管理等の金額・理事長の選任)などの書類が必要となります。管理費等の改訂は集会の決議で行えますが、集会の議事録により証明することが必要です。多くの管理組合では、可能でしょう。

(1)不動産の先取特権による競売申立て

  法律では先取特権に基づく区分所有建物の競売が認められていますが、実際には利用されていないようです。その理由は、東京地方裁判所の場合競売の予納金として80万円ほど裁判所に預ける必要があるからです。

 滞納管理費は50万円を超えるというような例は余り多くなく、回収すべき金額より多くの予納金を納めなければならないのでは、利用しにくいのではないかと思われます。

 また、区分所有建物に抵当権が設定されていて、抵当債権の額が最低競売価格より大きいと予想される場合は、管理組合が競売の申立てをしても却下されてしまいます。抵当権が設定されていて、その抵当権者の債権も全額回収できないような場合は、管理費等の先取特権は抵当権などより効力が弱いので、管理組合が競売の申立をしたとしても、競売代金の配当金が回ってきません。そのような無駄な手続をする必要がないと考えられています。また、抵当権者にとって不利な時期に競売をされてしまうという可能性もありますので、それを避けるということもその理由の一つになっています。このようなことで、抵当権が設定されていますと、競売開始決定が後で却下されてしまう場合があります。この場合は、それまでかかった費用は返って来ません。

(2)動産の先取特権による競売申立て

 先取特権による動産の差押えは、債権者である管理組合がその動産を占有しているか、債務者が差し押さえることを「承諾した文書」が必要となります。このようなことは実際上まずありえないと思います。この権利は「絵に描いた餅」と言え、利用することは事実上不可能です。

  また、仮に、債務者が「承諾した文書」を入手できたとしても、費用倒れになる可能性が極めて高いのです。動産執行は、家財道具等が対象になりますが、このような動産を競売しても実際には費用にも満たないことが多いからです。そこで、特別な場合を除きお勧めできないのが現状です。 このことは判決に基づいて行う動産の強制執行(差押え)についても同じことが言えます。

 なお、「建物に備え付けられた動産」と規定されていますので、現金・有価証券・衣服・宝石などが区分所有建物内にあっても、競売をすることはできないと解されています。

(3)家賃の先取特権による差押え

  管理費等は、区分所有建物の上に先取特権があると規定されいますが、その優先権の順位や効力については、共益費用の先取特権と同じとされています(建物区分所有法8条2項、民法306条以下)

 そして、民法304条では「先取特権は其目的物の売却、賃貸、滅失又は毀損に因りて債務者か受くへき金銭其他の物に対しても之を行ふことを得但先取特権者は其払渡又は引渡前に差押を為すことを要す」と規定されていますので、区分所有者がその区分所有建物を他の第三者に賃貸している場合は、管理費等の先取特権によりその家賃を差し押さえることができます。

  家賃を差し押さえることができれば、賃借人は家賃を賃貸人である区分所有者でなく、管理組合に支払わなければなりません。万一その賃借人が管理組合に家賃を支払わない場合は、その賃借人を相手に家賃を支払うよう裁判をすることになります。

  この家賃の先取特権による差押えは、当該区分所有建物やそれに付属した動産の差押えと異なり、実効性があり、活用すべきものと考えます。

4 特定承継人に対する請求(建物区分所有法8条)

  区分所有建物の所有者が管理費や修繕積立金を滞納していた場合は、管理組合はその区分所有建物を購入した新所有者(競落人も含みます)に対しても滞納管理費等を支払うよう請求が出来ます。このことは、管理費などの債務はその区分所有建物と一体不可分のものと考えたら理解しやすいでしょう。管理規約では、区分所有建物を売却しても、修繕積立金を清算して返還するよう請求できないと書かれていますが、このことも同じように理解できます。

 また、滞納者が他の第三者に売却しようとしている場合や住宅金融公庫や銀行などの抵当権者が競売の申立をしているような場合には、管理組合は自ら裁判などをしたりせず、競落人(=特定承継人)が現れるのを待ち、競落がなされたら競落人に請求するというのも一方法です。

5 裁判や支払督促をすべき場合

 上記のように管理費等を滞納している区分所有者に対しては、先取特権を活用することが出来ますが、裁判や支払督促をしなければならない場合もあります。

 先ほど、先取特権があることを証明する文書として、管理規約や集会・理事会の議事録(管理等の金額・理事長の選任)などの書類が必要となると言いましたが、これらの書類が不備な場合は、裁判などをする必要があります。

 また、当該区分所有建物やそれに備え付けられた動産以外のものを差し押さえる必要がある場合も同様に裁判などをする必要があります。

 その区分所有建物以外の不動産を差し押さえる場合もそうです。

 当該区分所有建物の家賃以外の債権を差し押さえる場合もそうです。例えば、区分所有者の預金・給料・売掛金を差し押さえる場合です。

6 区分所有権の競売手続きの活用(建物区分所有法59条)

 長期間滞納が続き、時価以上の抵当権が当該区分所有建物に設定されており、競売の申立てをすることができない場合には、建物区分所有法の59条を活用して、その区分所有建物を競売をすることができます。

 長期間管理費等の納付義務を怠り支払う可能性がないような場合は「区分所有者の共同利益に反する行為」に該当するので、その区分所有者を排除するということです。競売がなされても、競売代金から回収することは出来ません。というより、そのような可能性がないからこの手続を利用することになります。

 滞納者が売却もせず、また抵当権者がいつまでも競売をしない場合には、この手続きを利用するしか良い方法はありません。

 このような手段をとるには、総会で4分の3以上の賛成を得る必要があり、裁判費用もかなりかかります。

 このような手段は伝家の宝刀ともいうべきもので、これを利用する目的は、早く新しい方に所有者になってもらい、その後は管理費等をきちんと支払ってもらうということです。

7 終わりに(管理規約上の工夫)

  建物区分所有法では、先取特権の定めがありますが、当該区分所有建物や建物に備え付けた動産を差し押さえるという方法は、バブルが崩壊しマンションが値下がりをしている現状では、実際には活用できないと言えます。

 賃借人がいる場合は、家賃の一部を管理費等に回してもらうよいでしょう。これはかなり有効です。

  また、そのようなことができるように、管理規約で、区分所有者が区分所有建物を他の第三者に賃貸・使用貸借をしようとするときは、契約条項の中に、「万一区分所有者が管理費等を支払わない場合は、借主が区分所有者に代わって支払う」という旨の規定を入れることを義務づけ、更に、誰が住んでいるのかを確認するため届け出を出してもらっているのが通常だと思いますが、その届け出書の下部に「区分所有者が管理費等を滞納した場合、占有者が区分所有者に代わって支払います」という趣旨の記載をしておくとよいと思います。

 滞納者がマンションを売却したり、競売がなされた場合は、新所有者に滞納管理費等の債務について特定承継人になりますので、その人に請求できます。

 滞納者がきちんとしたところに勤めている場合は、給料の差押えをすることも有効です。 

 ところで、弁護士に依頼して裁判をしても、弁護士の費用は「裁判費用」に入っていませんので、通常回収が出来ません。そこで、管理規約において「管理費等の未払に関し訴訟を提起した場合の弁護士費用は敗訴者が負担する」という条項を入れておくことをお勧めします。これにより少しでも管理組合の負担を軽くすることとのほか、請求をする場合このことを滞納者に知らせれば、弁護士費用は負担したくないと思い、支払ってくる場合もあるからです。このようなアドバイスを管理組合にしていただければ喜ばれるでしょう。

投稿者: 弁護士 秋山亘

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