借地人の借地権譲渡に対する地主の対抗手段
（質問）
この度、借地人Ｘから借地権を譲渡したいので承諾して欲しいとの申し入れを受けました。借地権の譲受人は、現在、借地上の建物をＸから借りて住んでいるＹです。
しかし、借地人Ｘは、かねてから地代の滞納を繰り返していた人物なので信用できません。Ｙも近所の評判も芳しくなく、いわゆるフリーターで定職に就いていないと言う話ですので、地代をきちんと支払ってもらえるか心配です。
そこで、私は、借地権の譲渡には承諾できないとＸの申し入れをお断りしたのですが、Ｘは「裁判所に申し出れば、少々の承諾料を支払えば、借地権譲渡は許可される」と言って強気です。
私としては、この借地権譲渡にはどうしても反対で、できることならば、この際、借地権をＸから買い取り、現在の借地を私の完全な所有（更地）にした上で、売却したいと考えております。
このような場合、地主側としては、どのような対抗手段があるのでしょうか。
（回答）
第１ 借地権譲渡許可の申立
１ 借地権は地主の承諾がないと譲渡できないのが原則です（民６１２条１項）。借地人による借地権の無断譲渡は契約の解除事由になります。
しかし、地主が承諾しない場合でも、借地権者が借地権の目的である土地の上の建物及びその土地の借地権を第三者に譲渡しようとする場合、その第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがない場合には、借地権者は、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可の申立てをすることができます（借地借家法１９条１項）。
２ 「第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがない場合」とは、どのような場合かと言いますと、例えば、借地権の譲受人が暴力団員である場合、譲受人が産業廃棄物を扱う業者で借地に産業廃棄物を搬入し埋め立ててしまうことが予想される場合、地代の支払に不安が認められるような客観的な事由がある場合、などが挙げられます。
しかし、このような事情の立証は実際上は地主側が行わなければならず、その立証はかなり大変です。また、本件のように単にフリーターであると言うだけでは、地代の支払に不安が認められる「客観的な事由」があるとは必ずしも認められないでしょう。
３ 第三者が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがない場合には、譲渡承諾料の支払いと引き換えに、譲渡が認められてしまうことになります。
この場合の譲渡承諾料は、借地権付建物の価格の１０％程度です。建物が老朽化している場合には建物価格は０円に等しいと考えられますので、借地権価格（場所により異なるが更地価格の６割～７割）の１０％程度と考えてよいでしょう。
第２ 地主の介入権
しかし、このように借地人から地主の承諾に代わる裁判所の許可の申立てがなされた場合は、地主は、建物及び借地権を優先的に自分が譲り受ける旨を裁判所に申し立てることができます（借地借家法１９条３項）。これを介入権の行使と言います。
この地主による介入権が行使されると、地主の譲受権が優先し、裁判所は、相当の対価を定めて地主に対する譲渡を命ずることになっています。
そして、この相当の対価は、裁判所の選任した鑑定人で構成する鑑定委員会の意見に基づいて定められております。
なお、介入権行使の対価は、借地権価格からその１０％を差し引いた金額をもとに決められます。これは、借地権譲渡の承諾料は、前述のように借地権価格の約１０％であり、第三者が借地権付建物を取得した場合、当然その承諾料は地主が取得できたはずであることから、借地権価格の１０％を差し引いた金額とされているのです。
以上のように、借地人による地主の承諾に代わる裁判所の許可の申立てがなされた場合には、地主が介入権を行使して借地権を自分で買い取ることができますので、本件でもＸが裁判所に申し立てた場合、介入権の行使を対抗手段に取ることができます。
なお、裁判所を介せず地主と借地人との交渉で、地主が借地人から建物を買い取る場合も、通常の借地権価格から借地権価格の１０％を差し引いた金額を目安に買取金額を決めることになるでしょう。
