借家の更新料について
借家契約の中で「更新料」について規定していることが多いと思いますが、更新料を巡る問題も少なからず見られます。そこで、よく問題となりうると思われる２，３の点について以下ではご説明致します。
１ 更新料の性質について
借家の場合の更新料について、借家は借地と異なり短期間であると言う理由から、更新料の経済的合理性自体を否定する考えもあります。しかし、現在では、更新料の経済的合理性自体は肯定する考えが主流と言えます。ただ、肯定する場合でも、その根拠は様々で、①更新承諾料説（異議権放棄対価説）②差額家賃前払説③家賃前払プラス安心料説などに分かれます。
２ 法定更新への適用について
借家契約の更新料の約定は、借家契約がいわゆる法定更新された場合にも、適用されるのでしょうか。裁判例としては、肯定したもの（例えば、東京地方裁判所平成９年６月５日判決）と否定したもの（例えば、東京地方裁判所平成９年１月28日判決）の両方が見受けられますが、肯定したものがやや多いかと思います。しかし、肯定する場合でも、更新料の定めが「合理的範囲を超える場合」は、超える部分については無効とされるでしょう。
このように、裁判例は、まちまちですので、どのような場合が肯定され、どのような場合が否定されるか、明確な基準は立てにくいのが現状です。しかし、裁判所としては、賃料の金額、賃貸の期間、更新料の金額、更新をめぐる貸主及び借主間の交渉の経緯等諸々の事情を考慮して、当該法定更新につき更新料の約定を適用することが合理的か否かを判断していると思います。
３ 更新料の未払を理由とする解除の有効性について
更新料の合意があるのにかかわらず、借主が更新料を支払わなかった場合、貸主は解除ができるのでしょうか。この点についても裁判例は、肯定したものと、否定したものとに分かれます。
肯定する裁判例は、
①更新料の支払の約束は賃貸借契約の内容そのものではないが、密接な関係にある
②したがって、更新料の不払の場合、賃料の不払いと同様に、信頼関係を破壊しないという特段の事情がない限り、解除原因となる
と考えるようです（東京地方裁判所昭和57年10月20日判決、最高裁判所昭和59年４月20日判決など）
これに対し、否定した裁判例としては、
①更新料の支払いの約束は賃貸借契約の内容そのものではない
②更新料は、異議権の放棄の対価（前述の更新料の性質①）にすぎないから、賃貸借契約の債務不履行にあたらない
③不払いには金銭債務の執行をすれば足りる
としたものがあります（東京地方裁判所昭和50年９月27日判決）。
この点も裁判例はまちまちですので、更新料の不払いが解除の理由になるか否かは、ケースによるとしか言えないのが現状です。
