賃貸借契約における公正証書・即決和解制度の利用法

（質問）

１　私はアパートを経営しているものです。

建物賃貸借契約を公正証書で行う場合のメリットを教えてください。

２　ある物件の建物賃貸借契約における賃料不払いによる契約解除に関し、賃貸人・賃借人の間でもめていたのですが、この度、両者の協議によって、滞納賃料の分割払いを条件に建物の明渡し時期を1年間猶予することで話し合いが纏まりました。

賃借人が明渡し期限に建物を明渡さない場合や滞納賃料の分割払いを履行しない場合に備えて、法的にはどのような手続きをとっておいた方がいいのでしょうか。

（回答）　

１　賃貸借契約を公正証書で行うメリット（質問１のご回答）

　公正証書（こうせいしょうしょ）とは、契約当事者双方が公証人役場に出向いた上（代理人でも可）、契約内容を公証人の面前で確認し、公証人がその確認された契約内容を書面化したものです。

　公正証書による場合、一定額の公証人手数料の支払いを要しますが、公証人手数料は、月額10万円で2年間の賃貸借契約の場合で1万1千円ですので、それ程費用がかかるものではありません。

　公正証書によって契約をすることで、一般的には、①偽造、変造がない、②万一公正証書をなくしても公証人役場に原本が保管されている、③公証人のチェックにより確実な契約が出来る、④裁判の場合、公正証書が証拠として提出されると、裁判所は原則として当事者間では書かれた内容の合意はなされたものとして取り扱う（「そんな文書に印鑑を押したことがない」「そんな条項が入っていたとは知らなかった」と主張しても、まず通らない）、⑤金銭債務の支払義務に関し裁判を経ることなく債務名義（さいむめいぎ）となる、などの利点があります。

　この中で、賃貸借契約上の賃料が万一滞納された場合における滞納賃料の簡易・迅速な回収と言う観点では、⑤債務名義となる点が最も大きなメリットでしょう。

　債務名義とは強制執行をするために必要な公的な文書のことです。この債務名義が存在して初めて、給与、銀行預金、不動産等の財産を差し押さたり、建物の明渡しの強制執行をすることができます。

　債務名義の典型例としては、判決、支払命令、裁判上の和解調書、調停調書などのことです。

　一般に債務名義というと、裁判手続きの中で裁判所の関与によって得ることができるというイメージをもたれるかもしれませんが、賃料の支払義務や売買代金など金銭の支払義務の場合には、「強制執行認諾文言付公正証書」であれば、裁判を経ることなく公正証書が直ちに債務名義となります（強制執行認諾文言付公正証書とは、「公正証書上の債務を履行しない場合には、直ちに強制執行をされることにも同意します」という債務者の同意が付された公正証書のことです）。

　従いまして、万一、賃料が滞納されたという場合に賃借人や連帯保証人の給与や預貯金債権を差し押さえることによって、賃料を簡易・迅速に回収したいという場合には、賃貸借契約書を公正証書にすることのメリットは大きいものと思われます。

２　明渡しの強制執行に備えて（質問２のご回答）

本件のようなケースでは、万一、賃借人が明渡しに任意に応じない場合にも、裁判を経ることなく、直ちに、執行官による明渡しの強制執行をすることができるよう、手続きをきちんととっておくことが有効だと思われます。

このような手続きとっておくことで、執行官による建物明け渡しの強制執行をより迅速に実行できるだけでなく、賃借人にもその旨の認識を得させることによって、居直りの防止や任意の退去をより確実なものにすることができるからです。

　もっとも、上記に説明しました公正証書が債務名義となるという点は、「金銭の支払義務」の場合に限られますので、公正証書では建物明渡しの強制執行の債務名義にはなりません。

　このようなケースでは、簡易裁判所で行う「即決和解」（訴え提起前の和解）が有効です。

　即決和解とは、当事者間で話し合った合意内容（和解内容）を予め簡易裁判所に申立てた上、裁判所から指定された期日に当事者双方が出席し、裁判官の面前でその合意内容を確認することで、合意内容が裁判上の和解調書として文書化される手続きです。合意内容が和解調書となるわけですから、当然、債務名義になりますし、公正証書のように金銭債務に限定されません。

　本件での合意内容（和解内容）としては、①賃貸借契約の解除の有効性に関する確認条項、②明渡期限における建物明渡しの履行に関する条項、③明渡し期限までの賃料相当損害金の支払い及び滞納賃料の分割金の支払いに関する条項、④万一③の不履行があった場合には直ちに建物を明渡すことに関する条項等を要点にした和解をするが考えられます。

　ただし、個々の和解条項の書きかたには、権利の確認条項（「毎月末日金○○円の支払い義務を認める。」「○月○日までに本件建物の明渡し義務がある。」）では強制執行ができず、必ず給付条項（「毎月末日までに金○○円を支払う。」「○月○日までに本件建物を明渡す。」）にしなければならないなど細かい決まりもありますので、和解条項の書きかたについては、事前に専門家にご相談されることをお勧めします。